La exención de homestead en Florida después de la Enmienda 3: lo que deben saber quienes compran, quienes son propietarios y quienes se mudan al estado

La exención de homestead de Florida reduce el valor imponible de una vivienda que usted posee y utiliza como su residencia permanente. Según la solicitud del Florida Department of Revenue, el formulario DR-501, usted debe ser propietario o propietaria del inmueble y vivir en él como su hogar permanente al 1 de enero. Luego debe presentar la solicitud ante la oficina de tasación de propiedades (property appraiser) de su condado a más tardar el 1 de marzo de ese año fiscal. La oficina del Osceola County Property Appraiser indica que la solicitud no tiene costo. Si no cumple con el plazo del 1 de marzo, por lo general pierde la exención para ese año. Algunos condados, como Putnam, aceptan solicitudes tardías acompañadas de un formulario adicional que explique circunstancias atenuantes. Consulte con la oficina de su propio condado.

Para el año fiscal 2026, la oficina del Volusia County Property Appraiser informa una exención de homestead máxima de $51,411. Una parte se aplica a todos los impuestos a la propiedad y otra parte solo a los impuestos no escolares. La Enmienda 3 no modifica las facturas de impuestos de 2026, que mantienen los montos actuales.

Según Florida Realtors (noviembre de 2026), la Enmienda 3 aumenta la exención de homestead para los impuestos a la propiedad no escolares a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028. Los ajustes anuales por inflación comienzan en 2029. Los impuestos escolares no se ven afectados por la exención ampliada, por lo que usted seguirá pagando impuestos escolares sobre la mayor parte del valor tasado de su vivienda. Florida Realtors también informa que las protecciones de Save Our Homes y la portabilidad se mantienen sin cambios.

La enmienda también reduce del 10 % al 5 % el límite anual de aumento de la tasación para propiedades que no son homestead, en el caso de los impuestos no escolares. Ese límite abarca propiedades en alquiler, segundas viviendas y propiedades comerciales, y el cambio entra en vigor el 1 de enero de 2027.

Florida Realtors señala que el Gobernador tiene previsto convocar una sesión especial para implementar la Enmienda 3 y que las autoridades estatales y locales definirán los detalles. Es posible que se actualicen normas y formularios, así que revise el sitio web de la oficina de tasación de propiedades de su condado antes de presentar su solicitud.

Este es el cambio más importante para quienes se mudan al estado. Florida Realtors informa que las personas propietarias que establezcan su residencia en Florida a más tardar el 31 de diciembre de 2026 podrán recibir la exención ampliada una vez que califiquen para homestead. Quienes establezcan su residencia después recibirán primero la exención actual. El monto mayor comienza en su quinto año de exención de homestead, sujeto a los requisitos de la Constitución federal. La oficina del Volusia County Property Appraiser lo describe como mantener una exención de homestead en Florida durante cuatro años, con el monto mayor a partir del 1 de enero del quinto año.

La oficina de Volusia también indica que las personas que establezcan su residencia a más tardar el 31 de diciembre de 2026 pueden obtener el monto mayor cuando posteriormente compren una vivienda y soliciten el homestead. La residencia es una cuestión legal que requiere sus propias pruebas, como la licencia de conducir, el registro electoral y una declaración de domicilio. Si su mudanza está cerca de esta fecha, consulte con un abogado o abogada especializado en bienes raíces en Florida o con un CPA sobre su situación.

A partir del año siguiente a recibir la exención de homestead, el límite de Save Our Homes restringe los aumentos anuales del valor tasado de su vivienda. El límite es del 3 % o la variación del Índice de Precios al Consumidor, lo que sea menor. La oficina del Sarasota County Property Appraiser establece el límite en 2.7 % para 2026 y 2.9 % para 2025. Con el tiempo, el valor tasado de una vivienda puede quedar muy por debajo de su valor de mercado.

La oficina del Pinellas County Property Appraiser señala que las mejoras, como una piscina nueva, se suman al valor por encima del límite. Su ejemplo también muestra que, después de una venta, la vivienda se vuelve a tasar a valor de mercado para la nueva persona propietaria.

Como el límite se restablece después de una venta, la factura de impuestos actual de quien vende puede ser mucho más baja que la que pagará quien compra. El condado de Pinellas advierte que eliminar el límite puede duplicar o incluso triplicar los impuestos, según cuánto tiempo haya tenido la exención la persona propietaria anterior. Quienes compran pueden usar el calculador de impuestos disponible en muchos sitios web de las oficinas de tasación de propiedades de los condados, como el de Osceola, y compartir la estimación con su entidad crediticia al presupuestar el depósito mensual en garantía (escrow).

Quienes venden y planean comprar otra vivienda en Florida podrían llevarse sus ahorros consigo. Esto se llama portabilidad. La oficina del Palm Beach County Property Appraiser indica que usted puede transferir hasta $500,000 de su beneficio de Save Our Homes a un nuevo homestead en Florida. El condado de Polk señala que el nuevo homestead debe establecerse dentro de un plazo determinado, por lo general dentro de los tres años a partir del 1 de enero del año en que renunció al anterior. La portabilidad se solicita con el formulario DR-501T, que se presenta junto con su solicitud de homestead.

1) Confirme que era propietario o propietaria de la vivienda y que vivía en ella como su residencia permanente al 1 de enero. 2) Reúna su licencia de conducir o identificación de Florida, el registro de su vehículo si tiene uno y su información electoral. 3) Identifique la oficina de tasación de propiedades de su condado: Osceola, Orange, Polk, Miami-Dade o Palm Beach, según dónde se encuentre la vivienda. 4) Presente la solicitud en línea o en persona a más tardar el 1 de marzo, y agregue el formulario DR-501T si va a transferir un beneficio de Save Our Homes. 5) Pregunte por otras exenciones para las que podría calificar, como las destinadas a personas mayores, veteranos y veteranas o personas con discapacidad. 6) Revise su aviso TRIM cada agosto para confirmar que se aplicó la exención.

Las normas sobre impuestos a la propiedad están cambiando y las prácticas varían entre condados, así que comuníquese con su oficina de tasación de propiedades o con un profesional de impuestos con licencia si tiene preguntas específicas. Si planea comprar, vender o mudarse en el centro o el sur de Florida, comuníquese con Lorena Moscoso para conversar sobre sus próximos pasos.

• Florida Realtors: Florida voters approve Amendment 3 (Nov. 2026)
• Florida Realtors: Amendment 3 advocacy page
• Volusia County Property Appraiser: Amendment 3 FAQ
• Florida Department of Revenue: Form DR-501, Original Application for Homestead and Related Tax Exemptions
• Osceola County Property Appraiser: Frequently Asked Questions
• Putnam County Property Appraiser: Exemptions
• Sarasota County Property Appraiser: Save Our Homes/Portability
• Pinellas County Property Appraiser: Save Our Homes
• Palm Beach County Property Appraiser: Portability
• Polk County Property Appraiser: Portability

Este artículo se preparó con ayuda de inteligencia artificial a partir de las fuentes públicas indicadas. Es información general del mercado, no asesoría legal, fiscal ni de inversión, y las cifras pueden haber cambiado.